こんにちは。
「現場がわかる建築士」の島袋です。
今回は、私の仕事の転機となった時期からの話です。
工務店方式とＣＭ分離発注方式の違い
ＣＭ分離発注システムとの出会い
ＣＭ分離発注システムによる、工務店などの施工業者を介さず「お客様」「建築士」「専門業者」（工務店からは下請けと呼ばれる）の三者で家づくりをすることを決めた時からです。建築にまつわる業務の透明性を重視した方式です。
このシステムは、建築士が中心になって、お客様と建築士、専門業者の垣根をとり払い、価格や顔、施工などをオープン化し、三者協力関係を作り上げることです。
専門業者は下請け業者ではなく、元請け業者となり責任とやりがいが生まれます。
これから、従来の工務店方式とＣＭ分離発注システムの違いについて、一部ですが紹介します。
ＣＭ分離発注システムの契約
契約は建築士とお客様、専門業者もお客様と直接交わします。
専門業者にとっては、通常、工務店からの工事依頼は発注書はなく、ましてやお客様との顔合わせなどないことから考えれば、特別な体験で緊張の瞬間です。
契約は、一見面倒そうですが、その準備は私が全て行います。
専門業者の数だけ著名捺印したり、支払い先が増え、手続きに手間を要することは仕方ありませんが、その行為が、建築費のコストダウンや満足につなげられれば、お客様はこのシステムの最大限のメリットを得る事ができると自負しています。
見積もり金額の提示方法の違い
ＣＭ分離発注システムでは、お客様に提示する見積書は専門業者からの直接の価格を見る事ができます。
工務店方式では、専門業者（下請け業者）からの見積金額に１５～25％の経費を上乗せした金額が提示されます。（ハウスメーカーは40％前後の経費）
分離発注システムだと、例えば定価100万円の商品が40万円で専門業者から提示され、工務店方式だと70～80万円の見積もり金額を提示します。
支払い方法の違いと倒産リスク
一番大事な事は、契約方式と工事金額の支払い方法の違いにあります。
ＣＭ分離発注システムは出来高払いに対して、工務店方式だと工事の着手前に前払い金が発生する事です。
ここでの問題点は、倒産のリスクです。
ＣＭ分離発注システムの出来高払いは、完成したら業者に支払うのですから、仮に工事会社が工事途中で倒産してもほとんどリスクはありません。
しかし、着手前に前払い金を払っていたらどうでしょう。
概ね着手金の額は、契約金額の1／3です。着手金支払い後に倒産、あるいは夜逃げをする事態にあったら、2100万円が契約金額であれば、700万円が戻ってこないことになるのです。
脅かすつもりはないのですが・・・・
このようなケースは本当にあるのです。事例も多くあります。
契約したお客様は一様に「そんな危ない会社とは知らなかった」といいます。粉飾決算をしていると、社員ですら気づかないで不渡りの当日に知る事になるのです。
倒産後の始末
さらに厄介なのが、倒産後の建築中の建物の扱いです。工務店方式だと工事が完成するまでは工務店の所有になります。
倒産の場合、裁判で倒産したという証をもらわないことには債権者、つまり、下請け業者が建築中の資材を所有します。
倒産の決定まで、契約者であるお客様は何もできないのです。
私が関わったお客様は、倒産時期は建築中でしたが何もできず、約1年半放置したままで、倒産確定時には木材などは野ざらしでカビだらけでした。
それでも新たに銀行から住宅資金を借りて改修工事を行いました。
完成するまで借家の支払いもあり、二重支払いが生じていました。
ＣＭ分離発注システムでも工事期間中は業者の所有ですが、例えば基礎工事が終了し、その後支払いを終えたらお客様所有です。
工事中に倒産しても、前払い金はありませんから、実質リスクは最小限に抑える事ができます。
業者選びと金銭感覚の錯覚に注意
このような話は、これからマイホームをと考え、夢を描いている方には大変酷な話ですが、稀な事ですが、これが現実です。
ですから業者選びには細心の注意が必要です。
現在コロナ禍にあるからこそ、慎重にすすめていかなければなりません。
人は仕事が欲しければ、何でもしてくれます。チヤホヤしてくれます。まるで昔からの友人かのように接します。
ここで錯覚に陥るのです。
忘れないでほしいのは、多額の資金が発生する事業だと言うです。お客様は、実際にその額のお金は扱ったことがない為、実感がなくなります。
金銭感覚の錯覚に落ちいる事がないよう、身近に冷静に振る舞う事ができる人を味方にする事も必要です。
ＣＭ分離発注システムは、相見積もり歓迎！
もう一つ、ＣＭ分離発注システムでは、私がお客様と話し合って、最善の図面を仕上げます。（オプションなどありません。オーダーメイドです。）
その図面は見積もりができる図面です。
多額な工事が発生する専門業者には2者以上の業者から合い見積もりをします。
もちろんお客様の推薦の業者も参加可能です。
加えて、工務店に見積もり参加を募ったり、お客様の知り合いに工務店がいれば、見積もりに参加することは問題ありません。私が現場を見ますから、紹介いただいた工務店が受注しても大歓迎です。
参加希望の工務店様には、私が運営するＣＭ分離発注システムの考えをお伝えし、納得していただければ問題ありません。
以上がＣＭ分離発注システムの概略です。
